从蒸汽入侵系统到屋顶太阳能;绿色建筑污染法律责任保险,环境和房地产携手共进。环境问题是所有类型的房地产交易中的日常情况,无论属性的大小,位置或性质,都可能影响土地(包括地下),建筑物或两者。许多这些影响都在尽职调查期内被捕获,但由于预防措施,房地产律师和从业者对环境问题复杂的敏锐,以及花时间评估该网站并制定计划任何必要的修复或替代的长期解决方案。在特拉华河山谷,大多数包裹呈现出一些网站污染风险,但这些物业始终为开发人员展示了独特的机会。在过去的两年里,通过联邦和州的方案进一步激励了这些物业的潜力,增加了社区和投资者将“柠檬水”的能力“出房地产”柠檬“。

在2017年通过税收和就业法案制定和颁布了一个这样的联邦计划,机会区域计划。该计划旨在通过为投资征收税收激励来解决低收入区域的国家不平衡经济复苏。私营部门投资。通过向私人投资者提供私人投资者在指定的“机会区”中,该计划旨在促进改进的基础设施,同时刺激工作和经济增长,希望它将导致经济抑制地区的长期投资和发展。这些激励措施是由于期望在经济上遇到的社区中的增长刺激将使用私人投资而不是纳税人金钱来定向。自2018年4月指定了第一个机会区以来,该计划已在美国及其领土内发展到超过8,700多个地点。宾夕法尼亚州,特拉华州和新泽西州的486个网站有82个网站,在费城指定的网站

根据这一点 PIDC.,费城的公私经济发展公司,当投资者或开发商选择一个位于费城机会区域之一的项目时,他们还可以访问现有的本地激励措施,以支持业务增长和发展,包括10年的新建筑房地产税收减税和居民和商业物业区的装修称为 Keystone机会区域. 此激励提供了位于英联邦指定地区土地包裹的合格企业的州和地方税收,以及从PIDC的灵活融资。

虽然机会区域未根据污染指定,但在考虑机会区域的投资和发展时,环境风险肯定值得评估。这些网站由于历史利用,环境法规的有限实施以及维护基础设施所需的禁止的金融投资而往往呈现升高的风险。随着投资者和开发商开始探索投资机会的价值,彻底的环境勤勉至关重要。

环境尽职调查是评估财产的环境条件的过程,以确定收购前潜在的环境负债。该过程可以包括阶段I和II期环境现场评估,以及对任何数量的相关文件的审查,包括但肯定不限于允许,采样数据和坦克测试结果。完成足够的尽职调查有几种目的,包括在全面的环境响应,赔偿和责任法案(CERCLA)下建立法定抗辩,通过合同或保险来缓解风险,在重建之前制定对财产状况的更具风险的理解,并令人满意的贷款人为了获得商业贷款。如果勤勉过程揭示了污染问题,该物业也可能有资格在国家或联邦棕地方案下的某些福利和奖励。

对于那些不熟悉的人来说,“棕色菲尔德”是一种财产,扩张,重建或重用,其可能是危险物质,污染物或污染物的存在或潜在存在的复杂性。据估计,美国有超过450,000个地点。去年,2018年3月,棕色地区利用率,投资和地方发展(Build)法案被颁布于2018年综合拨款法案的一部分。“建设法”为布朗地区重建提供了额外的保护和激励,同时优先考虑开发可再生能源的发展和节能项目。 Build Act没有显着改变棕色地区购买或租赁的景观,但它确实提供了少数有用的更新。那些包括石油棕色野猫增强,扩大了真正的潜在购买者的定义,包括房产的承租人,扩大非营利组织的资格,加强补救资助和多功能赠款,棕色地区资金和技术援助拨款,以及几个新的排名标准专注于可再生能源,节能项目和振兴海滨物业,所有这些都将在授权申请中考虑。

由于担心任何已确定的污染可能是交易杀手,许多投资者和开发人员都不愿意强调环境尽量争议。加入我们的房地产,环境法,如何在3月14日讨论房地产,环境法,以及如何将物业柠檬柠檬进入柠檬水。 格林伯格特雷格的费城办公室,1717年拱街。我们将主持 管道是一个私人开发集团,零售房地产的妇女。

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7月29日,环境保护部(DEC)通过了棕色地区清理计划(BCP)的新规则,以实现去年立法机关通过的棕色地区修正案。根据对行政预算措施进程通过的BCP的修正案,立法机关试图限制纽约市某些有形物业税收抵免的可用性,以棕色地区属性:(i)位于定义的ZHEA纽约国家劳工部; (ii)Slated用于价格合理的住房; (iii)是“颠倒”的财产,其中补救成本将超过修复性质的预计值;或(iv)是“未充分利用”。新规则有助于澄清一些资格要求的范围,即经济适用房和未充分利用的类别。

规则 - 为“不合理住房”,“未充分利用”和“布朗菲尔德网站” - 于2015年6月10日提出的“布朗菲尔德网站”,并于8月29日收到了广泛的公众评论。纳入了其他问题后,目前的规则是关于2016年3月9日的额外评论;由于仅为“未充分利用”定义提供了最小的澄清,因此3月9日拟议的规则略微修正,2016年8月12日起,利用了拟议的规则。

规则本身提供了四种定义,最终提供了税收抵免的轮廓:

  • “布朗菲尔德网站” 通过2015修正案提供的定义重新定义,意思是“任何污染物在超过土壤清理目标或其他健康或其他健康或环境标准,标准或基于卫生部或环境标准的标准或指南的任何实际财产上根据适用法规,在合理预期的使用情况下使用。“拟议规则与通过的规则之间没有重大变化。
  • 在两个规则下, “经济实惠的住房项目” 被定义为“为住宅用途或混合住宅用途开发的项目,必须包括经济实惠的住宅租赁单位和/或经济实惠的家庭所有权单位。”此外,项目必须受联邦,州或地方经济实惠的住房计划。
    • 在租赁项目中,“经济适用住房项目中的住宅租赁单位的百分比致力于租客,以乘客的家庭年度总收入的基础上位收入的定义最大百分比。”
    • 在一个所有权项目中,该项目必须以定义的地区中位数的最大百分比为房主为房主提供合理的单位。“
  • 最初提议的规则与通过规则之间的主要变化来自“未充分利用。“在这两个定义下,未充分利用意味着非认证的”建筑物或建筑物的允许建筑物或建筑物的50%的实际财产被申请人在适用的基地分区下使用“
    • 原始规则适用于所有非终年房地产 - 财产的相同要求“除了住宅或受限制的住宅”之外 - 拟议使用的类型。根据拟议规则,为主要工业项目和主要商业项目之间的区别,增加了额外的等级。为了有资格,建议使用财产必须是
      • 75%的工业;或者
      • 75%的商业和工业合并。
    • 新规则不适用于工业物业的相同要求,以前不得不完全展示税务违约或结构缺陷。现在,只有拟议商业用途的财产必须表明,在没有实质性政府援助的情况下,制定项目并不是可行的,并且符合以下条件之一:
      • 在申请前,物业纳税支付至少五年拖欠;
      • 目前谴责建筑物,或目前展示了由专业工程师认证的记录的结构缺陷,其中包括公共卫生或安全危害;或者
      • 没有结构。
    • 非使用的时间框架 - 该市的认证,即在适用的分区中不超过50%的允许楼层区域使用 - 已从五(5)年减少到三(3)年。

“未充分利用”的定义修订是对12月之前定义的适度改善,在此期间,很少有或没有属性可能有资格。然而,这些适度的变化仍然不会删除大量障碍申请人的任何商业发展将面临纽约城的有形房地产棕色菲尔德学分所面临的。该定义仍然觉得通过专注于未来的最终用途来定义当前对财产的不利化,这几乎没有意义,因为它似乎不应确定属性的当前条件是否未结束。该定义似乎表明,DEC不希望向纽约市内部的住宅项目提供有形的财产信用,并希望使商业发展的税收极具挑战,以获得税收抵免。要求申请人说服监管机构它已经达到了模糊的标准 - 该项目在没有大量政府援助的情况下发展不可行 - 甚至可能导致大多数申请人甚至试图获得非工业或非负责任的税收措施住房项目可能是原子能机构的意图,包括在定义中的这种模糊和繁重的标准。如果申请人可以超越最大的障碍 - 建立该项目不会在没有“实质性”政府援助的情况下,剩余的要求似乎难以满足依据的任何“软”开发网站难以满足到现有的分区。在这种情况下,只要申请人可以证明在拆迁之前使用的允许楼层面积不到50%,就会触发项目现场的任何结构的拆除。

如上所述 我们以前的博客帖子,这个春季纽约颁布了对其布朗菲尔德清理计划(BCP)的修正案,以及其他事项,为位于纽约市的物业进行了更严格的有利可图的实际税收抵免。[1] 根据修订的法律,除非申请人符合以下以下资格要求之一,否则纽约市的发展将不再有资格获得此类信贷:

  • 至少50%的项目现场位于被称为“环境区”的贫困地区;
  • 该网站是“颠倒”; IE。,弥补的成本就是弥补,而不是清洁;
  • 该网站是一个“经济实惠的住房项目”;或者
  • 该网站是“未充分利用”。该修正案明确表示,新的资格标准将于2015年7月1日或纽约国家环境保护部(NYSDEC)问题的日期生效,拟议条款“经济适用房项目”和“未充分利用”条款。“嗯,那个日期现在已知,因为NYSDEC于6月初发布了拟议法规,这意味着 新标准将于7月1日生效英石。如下所述,NYSDEC已提议主要根据现有计划定义“经济实惠的住房项目”,这可能会使此资格标准易于申请。相比之下,原子能机构定义了“未充分利用”这种方式,这将使任何位于纽约市的任何物业都有资格获得有形物业税收抵免。

经济实惠的住房项目

根据NYSDEC拟议的规定,“经济实惠的住房项目”一词是广泛定义的,以意味着住宅用途或混合住宅用途项目,必须包括“经济实惠的住宅单位和/或经济实惠的家庭所有权单位”。为了获得“经济实惠的”租赁项目或归属主义项目,拟议的发展“必须受联邦,州或地方政府住房机构的经济适用住房计划” 或者 具有法律约束力的协议,其定义租赁单位的百分比,以致力于租户的租户“以定义的区域中位收入的最大百分比。” “地区中位数收入”被定义为主要大都市统计区的地区中位数,由美国住房和城市发展(HUD)厘定。因此,任何拟议的开发项目,包括由HUD,纽约国会房屋和社区更新,或纽约市住房保存和发展部门管理的任何政府负担得起住房课程的组成部分将有资格成为“经济实惠的住房项目,“包括参加所谓的”80/20计划“的市场率开发。值得注意的是,尽管所提出的定义不包括与专用于负担能力的最小单位或平方英尺百分比相关的要求,但是上述80/20的许多合并程序(如80/20所述)都具有如此的最低要求。

未充分利用的网站

与其拟议的“经济适用房项目”定义相比,NYSDEC提出了一个极其限制性的“未充分利用”的定义,这将在这标准下非常不可能提出资格。反映出只有在纽约市的任何未充分利用物业存在的情况下只能被视为分歧,原子能机构将限制符合拟议发展的资格 全部 以下标准:(1)申请人必须收到纽约市的认证,该建筑物包括建筑物或建筑物,在提交BCP申请之前至少五年,使用不超过50%该网站的允许分区面积; (2)建议的“唯一”使用棕色菲尔德网站必须是住宅以外的东西; (3)申请人必须收到来自市政府的认证,即在没有“实质性政府援助”的情况下无法制定该网站; (4)申请人必须从市政府获得认证,即拖欠拖欠至少五年的税收,该网站的建筑物目前被谴责或提出公共卫生或安全危害和/或提议使用全部或主要部分以进行工业用途。拟议的规定继续定义“实质性政府援助”,以意味着大量贷款,赠款或土地购买费用豁免或补贴;或工业物业,成本低廉。

拟议的“未充分利用”的定义几乎是不可行的,对于纽约市的发展是不可行的。根据规定的简单语言,没有住宅或混合使用的发展将有资格获得有形财产税的资格,因为“唯一”使用必须是非住宿的。纽约城市的发展很少,严格的商业,甚至更少,可以发展为工业。事实上,第四个标准 - 要求该网站拖欠税,呈现公共卫生或安全危害,或者提出了基本上工业的使用 - 将旨在确保酒店和零售项目有困难排位措施。为了使事项更糟糕,拟议的监管不提供通过引用分区类别或其他方式被视为“工业”的任何定义。因此,不仅是“未充分利用”极其有限的定义,它不确定在似乎是唯一可用的开发类别的内容。即使开发商认为,它可以满足“未充分利用的标准”,法规承担了“证明”必要条件的市政过程,目前在纽约市没有此类进程申请人在纽约获得此类认证。城市。认证机构可能的候选人将是纽约市经济发展公司的城市规划部。因此,不仅标准实际上不可能满足,法规设想了一个额外的官僚主义,可能是对开发人员进一步抑制的。

至少,NYSDEC对“未充分利用”的定义似乎与立法机关的意图相反。由于最近的修正案未定义该术语,因此法院非常可能通过参考其字典定义来检查其简单的意义。例如,术语“未充分利用”在 Merrioun-Webster. 字典表示“利用少于完全或低于潜在使用。”换句话说,当在开发项目的上下文中使用时,“未充分利用”的概念专注于站点的“潜在使用”,该网站通常由适用的分区要求确定。然而,NYSDEC对“未充分利用”的定义与在这方面的潜在使用中没有任何关系。相反,原子能机构提议定义特定的最终用途(主要是工业)的术语,并且无论适用的分区要求如何,都会排除混合使用的发展。无论如何,如果这些规定是书面的,并幸存下来的法律挑战,我们认为,如果有的话,如果有的话,则符合“未充分利用”,因此有资格参加纽约市的有形物业信贷。

[1] 修正的法律否则留下了明显的财产税收抵免的计算,这等于(i)较小的发展成本为3500万美元的居民项目(工业4500万美元),或(ii)三乘以现场准备和环境修复的成本。

在偏离他的预算提案中,立法机关与总督的变化谈判,以扩展纽约棕色域清理计划(BCP)的税收抵免,对BCP资格要求的更改相对较为改。总督的预算提案将限制利润丰厚的“有形财产”税收抵免,这是基于江田网站上建设新发展成本的百分比,(i)位于环境区的房产(II )用于经济适用住房的财产,或(iii)“颠倒”属性 - 预计财产的补救成本超过修复财产的价值。但是,根据与立法机关同意的条例草案,将适用这些限制(有修改) 只要 到位于纽约市的物业。换句话说,纽约市以外,有形财产税收抵免的资格将仍然可供所有开发商提供,这些开发商根据现行法律符合BCP的资格。

纽约市的发展新闻也并非都不糟糕。最终条例草案增加了第四类属性,符合“未充分利用”属性的有形财产税收抵免 - 要按规定定义,颠倒地产的标准被松开,以便财产可以有资格进行补救成本是否有资格获得资格超过75% - 而不是100% - 重新实施财产的价值。尽管有这些修订,但纽约BCP将继续为寻求清理和重建污染地点的开发人员提供重大税收激励,而延期将在几年内存的未来解决未来的不确定性。

其他更改包括:

  • 现有税收抵免的“祖父”:法律修正案,因为它们与所有符合条件的税收抵免有关的日期,将江菲尔特网站被接受到BCP,并从环境保护部获得完工证书(COC) (DEC)。
    • 与税收抵免有关的现有规定将仍适用于2008年6月23日之前(I)在BCP进入BCP的那些网站,并在2017年12月31日获得其CoC,或(ii)于6月23日之间进入BCP 2015年和2015年7月1日(或DEC提出了“未充分利用的法规”)并在2019年12月31日获得COC的国家。
    • 与税收抵免有关的修正案适用于2015年7月1日期间(或DEC提出的日期)将这些地点接受到BCP(或DEC提出限定“未充分利用的法规)和2022年12月31日,其中在2026年3月31日或之前获得COC。
  • “Brownfield网站”的定义:修订重新定义“Brownfield网站”表示“任何实际财产,其中污染物的水平超过土壤清理目标或其他健康或环境标准,标准或指导([DEC])适用于合理预期的财产使用。“这是一个受欢迎的变化,这些变化是巩固目标的资格,并远离现有的模糊的定义,要求存在污染,即“复杂化”重建。
  • 创建新的EZ计划:修订DEC旨在通过规定执行“加急调查和/或补救”计划(BCP-EZ计划),只要开发商同意不与该计划相关联的税收抵免。然而,EZ计划似乎提供了最小的偏离现有的修复和公告要求,因此可能无法实际提供广告的加急调查。一个领域更加加快的进程可以工作的是轨道4限制使用 - 申请人将允许申请人使用特定现场数据来证明土壤中污染物的浓度反映了背景条件,并且在那里情况,可以建立等于这种污染物的污染物特异性作用目标,该污染物等于这种背景浓度。
  • 包含2级地点:修正案允许在2级超级义务网站,这些网站正在由非责任志愿者进行补救。此前,即使寻求修复该网站的缔约方在污染中没有作用,这些部门也被视为不合格。
  • 德国监督成本的变化:该修正案消除了志愿者的DEC监督费用,并允许向参与者提供固定费用。
  • 相关服务费:修订会涉及由相关方向棕色菲尔德申请人收取的服务费用计算有关的感知问题,并计算税收抵免。关注的是,这些服务费可以作为提高补救或场地准备成本的一种方式,并导致符合条件的有形财产信贷的上限相关的相关性。该修正案规定,此类服务费用不能声称为符合条件的地点准备或补救成本,直到赚取并实际支付,并且无法索取与此类费用相关的税收抵免部分,直到纳税年份被纳入主题财产服务。这限制了这种费用作为膨胀成本的方法,这些费用用于计算有形财产信用的天花板。天花板被认为是 那么少 住宅/商业项目的3500万美元(工业项目4500万美元)或 符合条件的网站准备和现场地下水修复成本的三倍.
  • 符合条件的网站准备成本和地下水补救成本的定义:符合条件的“网站准备”和“现场地下水补救”成本的定义至关重要,因为这些费用有资格获得此类实际成本的28%至50%,如上所述,这些成本通常被用作计算项目实际物业税收抵免的天花板的基础。该修正案提供了更具体,更详细地描述了符合条件的成本,要求履行现场调查或补救或有资格获得COC所必需的成本。符合条件的成本包括与挖掘,拆迁,工程和环境咨询费用,法律成本,运输和处置的污染土壤,挖掘物理支持和脱水有关的费用。
  • 增加有形财产税抵免百分比和改变的定义:修正案限制了有形物业信贷,只有有形财产的成本,使用寿命至少十五年。然而,某些项目将有资格获得更高的有形财产信用百分比,这在一般意义上是根据构建建筑物在布朗菲尔德网站上的建筑成本的百分比计算的税收抵免。根据现行法律,该百分比为10%或12%。根据“修正案”,该百分比可以增加5%的增量,总共24%的开发成本,为在Zh的追踪1标准(最高级别)(最高水平的清洁度)中,5%的奖金 - Zones或Brownfield机会区域(BOA),或为制造或经济适用房开发。

上周,纽约州长安德鲁库米否决了一项将于今年年底到期后的大约五个月内延长了当前的棕色菲尔德税收抵免。总督显然希望利用税收抵免将作为他的行政遗迹的更广泛和长期改革的推动力过期。然而,拟议的改革有自己的问题,并且在那里都露天尚不清楚,这对布朗菲尔德重建并不是最优的。

纽约州拥有全国最成功的布朗菲尔德重建计划之一,毫无疑问地提供对这些前污染地点的重建者提供的慷慨税收抵免是这一成功的重要原因。这些贷款于2015年底到期。然而,该计划的批评者认为,学分甚至缺乏税收抵免,甚至缺乏税收抵免的批评也是过于慷慨的,并包括太多项目。最不确定的是,弄清楚哪些棕色场地不会被开发“但是对于”的学分“是有挑战性。

去年,面对这一批评 - 毫无疑问,纽约州长安德鲁库莫的纽约州长安德鲁·库米与该方案的十年延期建议改革棕片信贷。由于无法达成拟议的改革的要素,并且由于纽约州大会的要求,因此税收委员会的任何延期就纽约执法的债务授权延长采用了任何延期的债务授权 - 客户端的超级清理程序。鉴于Logjam和税收抵达的税收抵达,立法机关通过了一百万延长当前税收贷款计划的延长,作为临时修复,避免了该计划中当前参与者的不确定性 - 清理往往需要两年或更长时间 - 虽然在2015年,较长术语解决方案。上周,州长Cuomo否决短期延伸。

去年,政府追求改革,其中包括一个提出的建议,以创建一个“双门”方法来棕色地区重建,进入该计划将相对容易,但利润丰厚的棕色地区重建信贷的权利不会自动,而且需要额外的标准。布朗菲尔德重建信贷允许开发人员减少总体发展成本的10%,以最高3500万美元用于住宅或商业项目(工业项目4500万美元)或网站准备和清理成本的三倍,以较少者为准,以较少者为准。在2008年通过的改革中将该章加入到该计划中,以确保重建信贷未开放结束。

根据去年的Cuomo管理层提出的双栅方法,申请人无权享有重建税收抵免,除非它可以表明棕色菲尔德网站已经空置了15年,税收拖欠和空置十年,或者由于污染而导致的负值。如果可以显示出优先经济发展项目,该网站也可以符合税收抵免,这将根据最终用途创建指定数量的职位。此提案的具体情况先前 去年在我们的博客文章中描述.

政府的建议改革有许多问题,可能导致进入该计划的网站数量大幅减少。空缺阈值非常高,或财产估值是“颠倒”的要求将基本上消除来自有形财产信贷资格的大多数地点。目前由纽约环境保护部(DEC)管理的棕色菲尔德计划导致大量额外成本,更重要的是,与在没有志愿棕片计划之外的未经德国境外进行清理,更重要的是延迟项目重新开发时间表。如果没有重建信用的前景,许多申请人都非常不可能自我征收额外的成本和时间延迟。此外,改革增加了计划的不确定性以及诉讼的诉讼前景,诸如“空缺”的含义或“颠倒”财产的价值。最后,2015年的布朗菲尔德重建环境远远不到2003年,该计划首次采用时。然后,回到有必要对一个会导致政府签署的计划,使开发商能够获得融资来开发前污染的地点。如今,强大的环境保险市场经常避免开发商需要获得政府释放作为融资的要求。因此,在棕色地面计划下完成的完成证书的前景不太可能,单独站立,成为进入该计划的必要动力。

今年的立法会议将在棕色地菲尔德改革方面发挥作用,仍有待观察。重建税收抵达的即将到期税收意识到做某事的推动力,但双门方法的问题和对联系布朗菲尔德改革的潜在持续坚持,以额外借款为超级优惠清理造成了大量挑战,以实现税收抵免的延长。共和国控制州参议院更加支持了目前的计划,而民主控制的国家大会仍然是一个问号。它还有待看出Cuomo行政管理是否改变去年的建议,以提供更少的不确定性和对重建信用的准入。一些利益攸关方提出的竞争改革提案旨在简单地减少3500万美元的上限,同时允许高贫困地区或优先经济发展地点的地点的税收抵免。唯一肯定的是,2015年纽约布朗菲尔德计划将有大量的关注。

纽约立法机构通过了纽约布朗菲尔德帝国的流行延伸,因为今年的立法会议上周结束了。州长安德鲁库米和立法领导人一直希望通过对有利可图的有形房地产棕片信贷的资格规则的重大变化来传递更长的延期,但改革的努力在为国家危险废物清理提供了额外的债券机构方面取得了分歧程序。如果没有扩展,纽约布朗菲尔德清理计划的税收抵免组成部分被加入2015年底到期, 这个立法如果总督签署,将于2017年3月延长税收抵免。延期的支持者认为,如果没有它,没有新申请人不会进入纽约棕田清理计划,因为在计划内实现关闭的平均时间将超越2015年底。延期将使州长,立法机关和利益攸关方提供一些呼吸空间,通过更全面的计划改革今年的政府。

Steven Russo.GT纽约市 and Robert Rosenthal.gt albany.:

纽约州长建议扩大与纽约棕地清理计划(BCP)相关的最重要的税收抵免 他的执行预算的一部分。该提案试图在该计划的啦啦队之间采取中间地位,他认为这是一个广泛成功的经济发展和环境清理计划,以及批评者,他断言税收抵免,特别是“有形物业信贷”,是一个不必要的赠品到房地产开发商。 继续阅读 纽约州长建议将棕色菲尔德税收抵免扩展到主要修订

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拜登政府继续提出旨在实现气候变化,执法和其他几个问题的许多重大环境政策行动。 GT继续跟踪我们的关键领域的这些变化 E2法律博客,包括通过我们的“过渡思想”系列环境正义。

Joe Biden总统预计将签署一项执行命令,将通过建立两个环境团体提升美国环境保护局(EPA)的环境司法:白宫环境司法咨询委员会和白宫环境正义机构间委员会。预计这两个群体将向白宫议会的环境质量举报,将直接向总统报告。两组将重新审视 执行订单12898. 关于环境司法,1994年由前总统比尔克林顿签署。

正如您可能从我以前的帖子中记得一样,执行命令12898并没有创造任何法律行动原因;然而,它确实在联邦政府中编织了环境正义意识,需要EPA考虑其选址,允许和执法决策如何影响穷人和颜色人民的健康。受监管的社区应期望EPA的外部公民权利遵守办公室的大修,并在1964年的民权法案中的第六次诉讼下调查投诉的优先顺序“Fenceline社区,”少数民族和贫困社区邻近污染源。

关于EPA清理和重建计划,如Brownfields,Superfund和RCRA计划,企业应该期望EPA创造监管激励措施,以促进少数民族和低收入社区在提出清理和重建项目中的更公平分配的经济效益。除经济效益外,EPA还将重新重点关注贫困和少数民族社区内的环境清理标准和法规。

业内人士还应期望EPA的ejscreen工具的“重启”,这是一个EPA互联网数据库,可供公众使用,以识别六个允许的污染源的社区。业务可以访问此工具来识别“Fenceline社区”位于现有或拟议的允许设施附近,如制造设施,加油站,发电厂,造纸厂和其他允许的操作,这些操作是允许的空气和水污染的来源。

最后,监管社区应该期望看到更多的州立法专注于环境司法和选址决定,例如在新泽西州和拟议的联邦环境司法立法中恢复了美国最高法院2001年在美国的2001年决定中的私人行动权 亚历山大诉砂光。审慎的企业现在应该采取一定的预防行动,为国家和联邦环境司法政策对允许设施和重建项目的潜在影响。