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从蒸汽入侵系统到屋顶太阳能;绿色建筑污染法律责任保险,环境和房地产携手共进。环境问题是所有类型的房地产交易中的日常情况,无论属性的大小,位置或性质,都可能影响土地(包括地下),建筑物或两者。许多这些影响都在尽职调查期内被捕获,但由于预防措施,房地产律师和从业者对环境问题复杂的敏锐,以及花时间评估该网站并制定计划任何必要的修复或替代的长期解决方案。在特拉华河山谷,大多数包裹呈现出一些网站污染风险,但这些物业始终为开发人员展示了独特的机会。在过去的两年里,通过联邦和州的方案进一步激励了这些物业的潜力,增加了社区和投资者将“柠檬水”的能力“出房地产”柠檬“。

在2017年通过税收和就业法案制定和颁布了一个这样的联邦计划,机会区域计划。该计划旨在通过为投资征收税收激励来解决低收入区域的国家不平衡经济复苏。私营部门投资。通过向私人投资者提供私人投资者在指定的“机会区”中,该计划旨在促进改进的基础设施,同时刺激工作和经济增长,希望它将导致经济抑制地区的长期投资和发展。这些激励措施是由于期望在经济上遇到的社区中的增长刺激将使用私人投资而不是纳税人金钱来定向。自2018年4月指定了第一个机会区以来,该计划已在美国及其领土内发展到超过8,700多个地点。宾夕法尼亚州,特拉华州和新泽西州的486个网站有82个网站,在费城指定的网站

根据这一点 PIDC.,费城的公私经济发展公司,当投资者或开发商选择一个位于费城机会区域之一的项目时,他们还可以访问现有的本地激励措施,以支持业务增长和发展,包括10年的新建筑房地产税收减税和居民和商业物业区的装修称为 Keystone机会区域. 此激励提供了位于英联邦指定地区土地包裹的合格企业的州和地方税收,以及从PIDC的灵活融资。

虽然机会区域未根据污染指定,但在考虑机会区域的投资和发展时,环境风险肯定值得评估。这些网站由于历史利用,环境法规的有限实施以及维护基础设施所需的禁止的金融投资而往往呈现升高的风险。随着投资者和开发商开始探索投资机会的价值,彻底的环境勤勉至关重要。

环境尽职调查是评估财产的环境条件的过程,以确定收购前潜在的环境负债。该过程可以包括阶段I和II期环境现场评估,以及对任何数量的相关文件的审查,包括但肯定不限于允许,采样数据和坦克测试结果。完成足够的尽职调查有几种目的,包括在全面的环境响应,赔偿和责任法案(CERCLA)下建立法定抗辩,通过合同或保险来缓解风险,在重建之前制定对财产状况的更具风险的理解,并令人满意的贷款人为了获得商业贷款。如果勤勉过程揭示了污染问题,该物业也可能有资格在国家或联邦棕地方案下的某些福利和奖励。

对于那些不熟悉的人来说,“棕色菲尔德”是一种财产,扩张,重建或重用,其可能是危险物质,污染物或污染物的存在或潜在存在的复杂性。据估计,美国有超过450,000个地点。去年,2018年3月,棕色地区利用率,投资和地方发展(Build)法案被颁布于2018年综合拨款法案的一部分。“建设法”为布朗地区重建提供了额外的保护和激励,同时优先考虑开发可再生能源的发展和节能项目。 Build Act没有显着改变棕色地区购买或租赁的景观,但它确实提供了少数有用的更新。那些包括石油棕色野猫增强,扩大了真正的潜在购买者的定义,包括房产的承租人,扩大非营利组织的资格,加强补救资助和多功能赠款,棕色地区资金和技术援助拨款,以及几个新的排名标准专注于可再生能源,节能项目和振兴海滨物业,所有这些都将在授权申请中考虑。

由于担心任何已确定的污染可能是交易杀手,许多投资者和开发人员都不愿意强调环境尽量争议。加入我们的房地产,环境法,如何在3月14日讨论房地产,环境法,以及如何将物业柠檬柠檬进入柠檬水。 格林伯格特雷格的费城办公室,1717年拱街。我们将主持 管道是一个私人开发集团,零售房地产的妇女。

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