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7月29日,环境保护部(DEC)通过了棕色地区清理计划(BCP)的新规则,以实现去年立法机关通过的棕色地区修正案。根据对行政预算措施进程通过的BCP的修正案,立法机关试图限制纽约市某些有形物业税收抵免的可用性,以棕色地区属性:(i)位于定义的ZHEA纽约国家劳工部; (ii)Slated用于价格合理的住房; (iii)是“颠倒”的财产,其中补救成本将超过修复性质的预计值;或(iv)是“未充分利用”。新规则有助于澄清一些资格要求的范围,即经济适用房和未充分利用的类别。

规则 - 为“不合理住房”,“未充分利用”和“布朗菲尔德网站” - 于2015年6月10日提出的“布朗菲尔德网站”,并于8月29日收到了广泛的公众评论。纳入了其他问题后,目前的规则是关于2016年3月9日的额外评论;由于仅为“未充分利用”定义提供了最小的澄清,因此3月9日拟议的规则略微修正,2016年8月12日起,利用了拟议的规则。

规则本身提供了四种定义,最终提供了税收抵免的轮廓:

  • “布朗菲尔德网站” 通过2015修正案提供的定义重新定义,意思是“任何污染物在超过土壤清理目标或其他健康或其他健康或环境标准,标准或基于卫生部或环境标准的标准或指南的任何实际财产上根据适用法规,在合理预期的使用情况下使用。“拟议规则与通过的规则之间没有重大变化。
  • 在两个规则下, “经济实惠的住房项目” 被定义为“为住宅用途或混合住宅用途开发的项目,必须包括经济实惠的住宅租赁单位和/或经济实惠的家庭所有权单位。”此外,项目必须受联邦,州或地方经济实惠的住房计划。
    • 在租赁项目中,“经济适用住房项目中的住宅租赁单位的百分比致力于租客,以乘客的家庭年度总收入的基础上位收入的定义最大百分比。”
    • 在一个所有权项目中,该项目必须以定义的地区中位数的最大百分比为房主为房主提供合理的单位。“
  • 最初提议的规则与通过规则之间的主要变化来自“未充分利用。“在这两个定义下,未充分利用意味着非认证的”建筑物或建筑物的允许建筑物或建筑物的50%的实际财产被申请人在适用的基地分区下使用“
    • 原始规则适用于所有非终年房地产 - 财产的相同要求“除了住宅或受限制的住宅”之外 - 拟议使用的类型。根据拟议规则,为主要工业项目和主要商业项目之间的区别,增加了额外的等级。为了有资格,建议使用财产必须是
      • 75%的工业;或者
      • 75%的商业和工业合并。
    • 新规则不适用于工业物业的相同要求,以前不得不完全展示税务违约或结构缺陷。现在,只有拟议商业用途的财产必须表明,在没有实质性政府援助的情况下,制定项目并不是可行的,并且符合以下条件之一:
      • 在申请前,物业纳税支付至少五年拖欠;
      • 目前谴责建筑物,或目前展示了由专业工程师认证的记录的结构缺陷,其中包括公共卫生或安全危害;或者
      • 没有结构。
    • 非使用的时间框架 - 该市的认证,即在适用的分区中不超过50%的允许楼层区域使用 - 已从五(5)年减少到三(3)年。

“未充分利用”的定义修订是对12月之前定义的适度改善,在此期间,很少有或没有属性可能有资格。然而,这些适度的变化仍然不会删除大量障碍申请人的任何商业发展将面临纽约城的有形房地产棕色菲尔德学分所面临的。该定义仍然觉得通过专注于未来的最终用途来定义当前对财产的不利化,这几乎没有意义,因为它似乎不应确定属性的当前条件是否未结束。该定义似乎表明,DEC不希望向纽约市内部的住宅项目提供有形的财产信用,并希望使商业发展的税收极具挑战,以获得税收抵免。要求申请人说服监管机构它已经达到了模糊的标准 - 该项目在没有大量政府援助的情况下发展不可行 - 甚至可能导致大多数申请人甚至试图获得非工业或非负责任的税收措施住房项目可能是原子能机构的意图,包括在定义中的这种模糊和繁重的标准。如果申请人可以超越最大的障碍 - 建立该项目不会在没有“实质性”政府援助的情况下,剩余的要求似乎难以满足依据的任何“软”开发网站难以满足到现有的分区。在这种情况下,只要申请人可以证明在拆迁之前使用的允许楼层面积不到50%,就会触发项目现场的任何结构的拆除。