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如上所述 我们以前的博客帖子,这个春季纽约颁布了对其布朗菲尔德清理计划(BCP)的修正案,以及其他事项,为位于纽约市的物业进行了更严格的有利可图的实际税收抵免。[1] 根据修订的法律,除非申请人符合以下以下资格要求之一,否则纽约市的发展将不再有资格获得此类信贷:

  • 至少50%的项目现场位于被称为“环境区”的贫困地区;
  • 该网站是“颠倒”; IE。,弥补的成本就是弥补,而不是清洁;
  • 该网站是一个“经济实惠的住房项目”;或者
  • 该网站是“未充分利用”。该修正案明确表示,新的资格标准将于2015年7月1日或纽约国家环境保护部(NYSDEC)问题的日期生效,拟议条款“经济适用房项目”和“未充分利用”条款。“嗯,那个日期现在已知,因为NYSDEC于6月初发布了拟议法规,这意味着 新标准将于7月1日生效英石。如下所述,NYSDEC已提议主要根据现有计划定义“经济实惠的住房项目”,这可能会使此资格标准易于申请。相比之下,原子能机构定义了“未充分利用”这种方式,这将使任何位于纽约市的任何物业都有资格获得有形物业税收抵免。

经济实惠的住房项目

根据NYSDEC拟议的规定,“经济实惠的住房项目”一词是广泛定义的,以意味着住宅用途或混合住宅用途项目,必须包括“经济实惠的住宅单位和/或经济实惠的家庭所有权单位”。为了获得“经济实惠的”租赁项目或归属主义项目,拟议的发展“必须受联邦,州或地方政府住房机构的经济适用住房计划” 或者 具有法律约束力的协议,其定义租赁单位的百分比,以致力于租户的租户“以定义的区域中位收入的最大百分比。” “地区中位数收入”被定义为主要大都市统计区的地区中位数,由美国住房和城市发展(HUD)厘定。因此,任何拟议的开发项目,包括由HUD,纽约国会房屋和社区更新,或纽约市住房保存和发展部门管理的任何政府负担得起住房课程的组成部分将有资格成为“经济实惠的住房项目,“包括参加所谓的”80/20计划“的市场率开发。值得注意的是,尽管所提出的定义不包括与专用于负担能力的最小单位或平方英尺百分比相关的要求,但是上述80/20的许多合并程序(如80/20所述)都具有如此的最低要求。

未充分利用的网站

与其拟议的“经济适用房项目”定义相比,NYSDEC提出了一个极其限制性的“未充分利用”的定义,这将在这标准下非常不可能提出资格。反映出只有在纽约市的任何未充分利用物业存在的情况下只能被视为分歧,原子能机构将限制符合拟议发展的资格 全部 以下标准:(1)申请人必须收到纽约市的认证,该建筑物包括建筑物或建筑物,在提交BCP申请之前至少五年,使用不超过50%该网站的允许分区面积; (2)建议的“唯一”使用棕色菲尔德网站必须是住宅以外的东西; (3)申请人必须收到来自市政府的认证,即在没有“实质性政府援助”的情况下无法制定该网站; (4)申请人必须从市政府获得认证,即拖欠拖欠至少五年的税收,该网站的建筑物目前被谴责或提出公共卫生或安全危害和/或提议使用全部或主要部分以进行工业用途。拟议的规定继续定义“实质性政府援助”,以意味着大量贷款,赠款或土地购买费用豁免或补贴;或工业物业,成本低廉。

拟议的“未充分利用”的定义几乎是不可行的,对于纽约市的发展是不可行的。根据规定的简单语言,没有住宅或混合使用的发展将有资格获得有形财产税的资格,因为“唯一”使用必须是非住宿的。纽约城市的发展很少,严格的商业,甚至更少,可以发展为工业。事实上,第四个标准 - 要求该网站拖欠税,呈现公共卫生或安全危害,或者提出了基本上工业的使用 - 将旨在确保酒店和零售项目有困难排位措施。为了使事项更糟糕,拟议的监管不提供通过引用分区类别或其他方式被视为“工业”的任何定义。因此,不仅是“未充分利用”极其有限的定义,它不确定在似乎是唯一可用的开发类别的内容。即使开发商认为,它可以满足“未充分利用的标准”,法规承担了“证明”必要条件的市政过程,目前在纽约市没有此类进程申请人在纽约获得此类认证。城市。认证机构可能的候选人将是纽约市经济发展公司的城市规划部。因此,不仅标准实际上不可能满足,法规设想了一个额外的官僚主义,可能是对开发人员进一步抑制的。

至少,NYSDEC对“未充分利用”的定义似乎与立法机关的意图相反。由于最近的修正案未定义该术语,因此法院非常可能通过参考其字典定义来检查其简单的意义。例如,术语“未充分利用”在 Merrioun-Webster. 字典表示“利用少于完全或低于潜在使用。”换句话说,当在开发项目的上下文中使用时,“未充分利用”的概念专注于站点的“潜在使用”,该网站通常由适用的分区要求确定。然而,NYSDEC对“未充分利用”的定义与在这方面的潜在使用中没有任何关系。相反,原子能机构提议定义特定的最终用途(主要是工业)的术语,并且无论适用的分区要求如何,都会排除混合使用的发展。无论如何,如果这些规定是书面的,并幸存下来的法律挑战,我们认为,如果有的话,如果有的话,则符合“未充分利用”,因此有资格参加纽约市的有形物业信贷。

[1] 修正的法律否则留下了明显的财产税收抵免的计算,这等于(i)较小的发展成本为3500万美元的居民项目(工业4500万美元),或(ii)三乘以现场准备和环境修复的成本。